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Comprar com financiamento

Financiamento imobiliário: etapas e custos da compra

A compra com financiamento passa por seis etapas, da proposta ao registro no cartório, e tem custos que vão além do preço do imóvel. Aqui estão as etapas e os custos, com as regras dos órgãos oficiais e o link de cada fonte para você conferir.

A Forte Prime não concede crédito: a análise e a aprovação do financiamento são sempre do banco.

Em resumo

Os números que mais pesam na conta, válidos em 15/10/2026.

3%
de ITBI na cidade de São Paulo, na regra geral.
80%
do valor de avaliação é o máximo que o banco pode financiar na compra de imóvel residencial; 90% nos sistemas SAC e Sacre.
R$ 2.250.000
de valor de avaliação é o teto do SFH e do uso do FGTS na compra, desde 10/10/2025.
50%
de redução nos emolumentos de cartório da primeira compra residencial financiada pelo SFH.

A fonte oficial de cada número está na lista de fontes, no fim da página.

Passo a passo

Como funciona a compra com financiamento

Seis etapas levam do imóvel escolhido à compra registrada no seu nome.

  1. Escolha do imóvel e proposta

    Na ficha do imóvel, você pede a visita, presencial ou por vídeo. A proposta de compra vai pelo portal de propostas da Forte Prime, com o valor da oferta, o sinal e a forma de pagar o saldo: à vista, com FGTS ou com financiamento.

    Quem faz: você, com o corretor da Forte Prime.

    Fazer proposta de compra

  2. Análise de crédito no banco

    O banco confere a sua renda, as dívidas que você já tem e o que precisa sobrar para as despesas do dia a dia, com documentos e consultas a cadastros de crédito, como o Sistema de Informações de Crédito (SCR) do Banco Central. Essa análise define quanto ele pode emprestar.

    Quem faz: o banco, que decide a aprovação.

  3. Avaliação do imóvel pelo banco

    Um avaliador sem ligação com a área de crédito estima o valor do imóvel, e a análise jurídica confere o dono e se o imóvel está livre para a venda. O financiamento pode chegar a 80% do valor de avaliação (90% nos sistemas SAC e Sacre); a diferença até o preço é a entrada.

    Quem faz: o banco, com avaliador credenciado.

  4. Assinatura do contrato

    Comprador, vendedor e banco assinam o contrato de compra e venda com financiamento, que a lei permite fazer como contrato particular, com efeito de escritura pública. O imóvel fica em garantia do banco, em alienação fiduciária, até a dívida ser paga.

    Quem faz: você, o vendedor e o banco.

  5. Pagamento do ITBI

    Com o contrato assinado, você paga o ITBI à Prefeitura, pela guia da Declaração de Transações Imobiliárias (DTI): em até 10 dias da assinatura, quando o contrato é particular, ou antes da escritura pública, quando houver.

    Quem faz: o comprador, em geral.

    Como o ITBI é calculado

  6. Registro no cartório de imóveis

    O contrato e o ITBI pago vão ao cartório de registro de imóveis, que lança a compra e a garantia do banco na matrícula. O imóvel só passa a ser seu com o registro, e o banco só libera o dinheiro do financiamento depois que a garantia está registrada.

    Quem faz: o cartório de registro de imóveis responsável pelo imóvel.

Custos além do preço

Quanto custa comprar, além do preço do imóvel

Cinco custos aparecem na compra financiada. Os valores mudam com o preço, com a parte financiada e com as tabelas oficiais de cada ano.

  • ITBI

    Imposto sobre a transmissão de bens imóveis, cobrado pelo município na compra.

    Quem cobra
    A Prefeitura da cidade do imóvel; em São Paulo, a Secretaria Municipal da Fazenda.
    Quanto
    3% na regra geral. Imóvel de até R$ 725.808 financiado pelo SFH paga 0,5% sobre a parte financiada, até R$ 120.968 (veja a regra).
    Quando
    Antes da escritura pública, ou em até 10 dias da assinatura do contrato particular.

  • Escritura pública, quando houver

    Documento do tabelionato de notas que formaliza a compra. Na compra financiada, o contrato do banco pode ter efeito de escritura, e aí não há escritura à parte.

    Quem cobra
    O tabelionato de notas, o cartório que faz a escritura.
    Quanto
    Emolumentos da tabela oficial do Estado de São Paulo, por faixa de valor do negócio. A tabela de 2026 vale desde 8 de janeiro.
    Quando
    No ato da escritura, que vem antes do registro.

  • Registro no cartório de imóveis

    Lançamento da compra, e da garantia do banco, na matrícula do imóvel. É o registro que transfere a propriedade.

    Quem cobra
    O cartório de registro de imóveis responsável pelo imóvel.
    Quanto
    Emolumentos da tabela oficial do Estado, por faixa de valor. Na primeira compra de imóvel residencial financiada pelo SFH, a lei reduz os emolumentos à metade.
    Quando
    Ao levar o contrato a registro, com o ITBI já pago.

  • Avaliação do imóvel pelo banco

    Análise técnica e jurídica que estima o valor do imóvel e confere a documentação, para o banco definir quanto financia.

    Quem cobra
    O banco que vai financiar.
    Quanto
    Tarifa limitada ao custo do serviço. O banco informa antes o valor máximo e só cobra com a sua concordância.
    Quando
    Na etapa de avaliação. Pode ser cobrada mesmo se você desistir, desde que isso tenha sido avisado antes.

  • Seguros obrigatórios do financiamento

    No SFH, a lei exige pelo menos duas coberturas: morte e invalidez permanente (MIP), com limite que acompanha o saldo devedor, e danos físicos ao imóvel (DFI), como incêndio e alagamento.

    Quem cobra
    A seguradora: a da apólice oferecida pelo banco ou outra autorizada, que você escolher.
    Quanto
    Depende da seguradora e do contrato. Se você levar outra apólice, o banco pode cobrar uma tarifa para analisá-la.
    Quando
    Enquanto durar o financiamento.

Imóveis acima de R$ 2.250.000

Com valor de avaliação acima do teto do SFH, o financiamento fica fora do SFH. Nesse caso, o ITBI é de 3% sobre todo o valor, o FGTS não pode ser usado na compra e a redução de 50% nos emolumentos não vale.

Imposto municipal

ITBI na cidade de São Paulo

O ITBI é o imposto municipal sobre a compra do imóvel. Na capital paulista, as regras são da Prefeitura, que reajusta os limites todo ano.

Alíquota e base de cálculo

A alíquota geral é de 3%. A Prefeitura a aplica sobre o maior valor entre o preço da compra e o valor venal de referência que ela atribui ao imóvel.

Parte financiada pelo SFH

Nos contratos de 2026, quando o imóvel vale até R$ 725.808, a parte financiada pelo SFH paga 0,5% até R$ 120.968; o restante do valor, financiado ou não, paga 3%. Imóvel acima desse valor, ou financiado fora do SFH (pelo SFI ou por carteira hipotecária), paga 3% sobre tudo.

Valor do imóvel
até R$ 725.808
Parte financiada com 0,5%
até R$ 120.968
Vale para
contratos desde 1º/1/2026

Quem paga, quando e como

Em geral, quem paga é o comprador. A guia (DAMSP) sai da Declaração de Transações Imobiliárias (DTI), no site da Prefeitura, e é paga em bancos conveniados: antes da escritura pública ou em até 10 dias do contrato particular. Com atraso, há multa de 0,33% ao dia, limitada a 20%, e juros pela taxa Selic.

Fonte: Prefeitura de São Paulo, Secretaria Municipal da Fazenda, páginas do ITBI consultadas em 15/10/2026 (ver a lista de fontes).

Exemplo ilustrativo

Quanto dá o ITBI em dois casos

Imóvel de R$ 2.000.000, com R$ 1.000.000 financiados

3% sobre R$ 2.000.000, porque o imóvel passa de R$ 725.808
R$ 60.000
ITBI
R$ 60.000

Imóvel de R$ 600.000, com R$ 300.000 financiados pelo SFH

0,5% sobre R$ 120.968, o limite da parte financiada
R$ 604,84
3% sobre o restante, R$ 479.032
R$ 14.370,96
ITBI
R$ 14.975,80

Com 3% sobre todo o valor, seriam R$ 18.000. Exemplo ilustrativo, com as regras de 2026 da Prefeitura de São Paulo e o preço acima do valor venal de referência. O valor de cada compra sai da guia emitida pela Prefeitura.

Próxima versão

Simulador de ITBI

Esta página vai calcular o ITBI a partir do preço do imóvel e do valor financiado. Por enquanto, os exemplos acima mostram como a conta é feita.

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Fundo de Garantia

Uso do FGTS na compra

O saldo da conta do FGTS pode entrar na compra de um imóvel residencial urbano para a sua própria moradia: na hora da contratação, ele pode servir de entrada do financiamento ou pagar parte do preço ou o preço todo. Na compra financiada, os depósitos que o empregador ainda vai fazer na conta também podem pagar parte das prestações, se você aderir a isso na contratação e a operação se enquadrar nas regras. As regras são as do Conselho Curador do FGTS e do Manual de Moradia Própria da Caixa, que opera o fundo, e a Caixa confere o enquadramento, com declarações suas, a cada uso.

Quem pode usar

  • Quem tem pelo menos três anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando todos os períodos, seguidos ou não, na mesma empresa ou em empresas diferentes.
  • Quem não tem financiamento ativo no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) em nenhum lugar do país.
  • Quem não é dono, possuidor, promitente comprador, usufrutuário nem cessionário de imóvel residencial urbano, pronto ou em construção, na cidade onde mora nem na cidade onde trabalha, contando também as cidades vizinhas e as da mesma região metropolitana.

Em que imóvel

  • Residencial urbano e para a moradia de quem usa o FGTS. Não vale para imóvel comercial ou rural, nem para comprar imóvel para familiares, dependentes ou outras pessoas.
  • Com valor de avaliação de até R$ 2.250.000, o teto do SFH desde 10/10/2025 (Resolução CMN nº 5.255/2025).
  • Que não tenha sido comprado com FGTS há menos de três anos, contados do registro na matrícula.
  • Registrado no cartório de imóveis, sem registro que impeça a venda, e em condições de ser habitado.

Para pedir o uso, a Caixa lista, entre outros documentos, a identidade, o extrato da conta do FGTS, a carteira de trabalho e a declaração do Imposto de Renda. Quem aprova o financiamento é o banco. Fonte: Caixa, página Utilização do FGTS na casa própria, consultada em 20/10/2026.

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Dúvidas

Perguntas frequentes

Preciso de escritura se a compra for financiada?

Nem sempre. O Código Civil exige escritura pública na compra de imóvel acima de 30 salários mínimos, salvo quando outra lei permite outro formato. A Lei 9.514/1997 permite que o contrato com alienação fiduciária seja feito por instrumento particular com efeito de escritura pública. Quando o contrato do banco é feito assim, não há escritura à parte.

Quando o imóvel passa a ser meu?

Com o registro no cartório de registro de imóveis: até lá, o vendedor continua sendo o dono perante a lei. No financiamento, o imóvel fica em garantia do banco até a dívida ser paga. Depois da quitação, o banco tem 30 dias para entregar o termo de quitação, e é com ele que o cartório cancela a garantia na matrícula.

Quem paga o ITBI e qual é o prazo?

Em geral, o comprador. A guia sai da Declaração de Transações Imobiliárias (DTI), no site da Prefeitura, e o pagamento vem antes da escritura pública ou em até 10 dias do contrato particular. Com atraso, há multa de 0,33% ao dia, limitada a 20%, e juros pela taxa Selic.

E se o valor venal de referência for maior que o preço?

A Prefeitura calcula o ITBI sobre o maior dos dois valores, e quem discorda do valor de referência pode pedir uma avaliação especial pelo portal SP156. Em 2022, o Superior Tribunal de Justiça decidiu, no Tema 1113, que o município não pode fixar a base do imposto antes, com um valor de referência definido só por ele, e que o valor declarado da compra vale como valor de mercado até a Prefeitura provar o contrário em processo administrativo. Para decidir o que fazer no seu caso, procure orientação jurídica.

Posso escolher a seguradora do financiamento?

Pode. No SFH, o banco deve oferecer apólices de seguradoras diferentes e aceitar a apólice que você trouxer, desde que tenha a cobertura mínima de morte e invalidez permanente e de danos físicos ao imóvel. O banco pode cobrar uma tarifa para analisar essa apólice.

O banco cobra a avaliação mesmo se eu desistir?

Pode, desde que você tenha concordado com a avaliação e o banco tenha informado antes o valor máximo e essa possibilidade. A tarifa fica limitada ao custo do serviço, e você recebe um extrato do laudo e o demonstrativo dos custos. Se a operação não sair por decisão do banco, a avaliação não pode ser cobrada.

Dá para usar o FGTS num imóvel acima de R$ 2.250.000?

Na compra, não: o valor de avaliação do imóvel comprado com FGTS não pode passar do teto do SFH, que é de R$ 2.250.000 desde 10/10/2025 (Resolução CMN nº 5.255/2025). Para os outros usos do FGTS, confira com o banco o enquadramento do seu contrato.

Fontes consultadas

Consultadas em 15/10/2026; a página da Caixa sobre o FGTS, em 20/10/2026.

As regras mudam: os limites do ITBI, por exemplo, são reajustados todo ano. Esta página é informativa e não substitui a orientação do banco, do cartório ou de um advogado.

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